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來也股份編制的《茅臺鎮(zhèn)特色街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)策劃》立足茅臺發(fā)展實際，對接市場需求，挖掘國酒文化、民俗文化、鹽運文化、紅色文化等文化元素，植入不同主題的業(yè)態(tài)，打造“印象茅臺、五味茅臺、慢悠茅臺、酒韻茅臺、酒藝茅臺、酒香茅臺”6條主題特色街區(qū)，活化古鎮(zhèn)，強化茅臺古鎮(zhèn)的識別性，拓展休閑空間，營造旅游氛圍，著力提升茅臺古鎮(zhèn)的空間品質。

1、現(xiàn)場調研及分析

（1）調研方法及調研內(nèi)容

規(guī)劃項目組首先對茅臺古鎮(zhèn)六條主要的商業(yè)街區(qū)進行了詳細的調查和摸底，充分掌握現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)的詳細資料。

· 調研方法：通過目測、丈量、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式等形式掌握商業(yè)業(yè)態(tài)的基本概況。

· 調研內(nèi)容：包括現(xiàn)狀商業(yè)業(yè)態(tài)的類型、店鋪的產(chǎn)權歸屬、業(yè)態(tài)經(jīng)營狀況、店鋪的面積、店鋪租金、經(jīng)營者的計劃等內(nèi)容。

（2）現(xiàn)場調研分析總結

· 從業(yè)態(tài)布局來看，茅臺鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)集中在茅臺鎮(zhèn)的核心片區(qū)，分別位于茅園路、環(huán)茅路、楊柳灣、長征路、河濱路和銀灘路，商業(yè)業(yè)態(tài)集中經(jīng)營，易形成規(guī)模效益和集聚效益。

· 從業(yè)態(tài)類型來看，商業(yè)主要滿足市民的日常居住需求，主要業(yè)態(tài)為零售及生活服務、餐飲等，檔次低、服務不規(guī)范；滿足游客需求的旅游商品專賣、休閑、住宿等商鋪數(shù)量稀少，夜生活業(yè)態(tài)缺乏，留不住人。

· 從鋪面形式來看，基本為下店上宅式的臨街鋪面，開放性較強，但空間承載力不夠，無法滿足規(guī)?；瘶I(yè)態(tài)的融入。

· 從利用空間來看，鋪面空間具有可變性和多元性，在未來的經(jīng)營過程中利于調整空間和優(yōu)化業(yè)態(tài)。

↑楊柳灣戲臺改造前

↑楊柳灣戲臺設計方案

↑楊柳灣戲臺改造后

2、業(yè)態(tài)提升思路

（1）業(yè)態(tài)類型：主題化、多元化、體驗化

· 業(yè)態(tài)主題化

形成各具特色的主題街區(qū)：發(fā)揮茅臺鎮(zhèn)本地優(yōu)勢，充分挖掘國酒文化、鹽運文化和紅色文化，通過植入不同類型、主題突出的業(yè)態(tài)，為茅臺鎮(zhèn)注入文化靈魂，以特色性商業(yè)形成差異性的競爭，從而塑造茅臺鎮(zhèn)的核心吸引力和品牌形象。

· 業(yè)態(tài)多元化

構建主客共享的商業(yè)集群：避免單純的旅游商品售賣傳統(tǒng)模式，而是構建一個業(yè)態(tài)類型豐富、檔次不一，集餐飲、購物、住宿、休閑娛樂等于一體的豐富的消費體驗場所，兼顧本地消費和游客消費，構建主客共享的多元化旅游商業(yè)業(yè)態(tài)集群。

· 業(yè)態(tài)體驗化

形成個性化的旅游休閑方式：隨著茅臺古鎮(zhèn)旅游開發(fā)的不斷深入，游客休閑消費的升級，應注重旅游業(yè)態(tài)的體驗性、參與性，著力引入特色美食、精品購物、餐飲休閑、主題客棧、白品鑒、酒文化體驗等體驗性商業(yè)業(yè)態(tài)。

（2）業(yè)態(tài)布局：動靜分離、交織混合

· 動靜分離，滿足不同業(yè)態(tài)經(jīng)營需求

茅臺鎮(zhèn)6條商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)布置遵循動靜分離的原則，將比較吵鬧的酒吧、會所、大眾餐飲等與具有較高安靜需求的住宿、休閑類業(yè)態(tài)進行隔離；同時還要將形成較多煙塵和氣味的小吃、火鍋類業(yè)態(tài)與具備淡雅需求的西餐、咖啡、服裝、古玩字畫、水吧、茶館類業(yè)態(tài)進行隔離。

· 交織混合，實現(xiàn)不同業(yè)態(tài)之間的顧客共享

旅游街區(qū)的商業(yè)形態(tài)打破固有旅游街區(qū)功能分區(qū)的格局，采取交織混搭的商業(yè)業(yè)態(tài)布局形式，以實現(xiàn)不同業(yè)態(tài)之間的顧客共享，避免因功能分區(qū)形成的旅游商業(yè) “人流潮汐現(xiàn)象”。

↑楊柳灣街擋墻改造前

↑楊柳灣街擋墻設計方案

↑楊柳灣街擋墻改造后

（3）空間利用：橫向空間調整、縱向空間延伸

· 橫向空間調整，擴大商鋪內(nèi)部利用空間

根據(jù)商鋪空間及產(chǎn)權現(xiàn)狀，部分商鋪可經(jīng)過內(nèi)部打通的方式，擴大商鋪的利用空間，為引入規(guī)模化業(yè)態(tài)提供基礎。

· 縱向空間延伸，形成室內(nèi)外可相互轉換的商業(yè)空間

根據(jù)臨街鋪面前街道空間可利用狀況，適當開發(fā)街道空間，充分利用景觀設計，采用植入商家LOGO的遮陽傘，打造休閑走廊，形成室內(nèi)外可相互轉換的商業(yè)空間，同時也可以烘托街區(qū)的商業(yè)氛圍。

（4）商業(yè)氛圍：景觀多元化、環(huán)境舒適化、夜景亮化

· 景觀多元化

為營造商業(yè)氛圍，充分利用街道上的空間環(huán)境，通過具備視覺沖擊力的景觀節(jié)點、清澈可親近的水景、趣味性的路面鋪裝以及連續(xù)不間斷的街頭表演等打造多元化的人氣磁場，烘托商業(yè)氛圍。

· 環(huán)境舒適化

以人流動線為重點，以統(tǒng)一的文化主題和一個貫穿始終的風格，設計建筑風貌、色彩、雕塑、路標、噴泉、水系、花盆等視覺元素以及商鋪裝飾、體驗性元素，并通過環(huán)境整治構建舒適的街巷空間。

· 夜景亮化

結合茅臺夜生活業(yè)態(tài)，實施夜景亮化工程。

3、六條商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃

根據(jù)楊柳灣、環(huán)茅路、茅園路、濱河路、長征路、銀灘路等六條街區(qū)的業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、店鋪空間、區(qū)位等，以國酒文化、當?shù)孛袼孜幕?、鹽運文化等，植入不同主題的業(yè)態(tài)形式，業(yè)態(tài)植入強調主題化、多元化、體驗化，規(guī)劃堅持動靜分區(qū)、交織混搭的布局原則，通過業(yè)態(tài)植入、景觀綠化、氛圍營造、環(huán)境升級等進行打造，滿足游客的休閑娛樂、住宿、購物、餐飲等需求，提升茅臺旅游吸引力。

↑楊柳灣躍進街業(yè)態(tài)分段規(guī)劃圖

↑楊柳灣街環(huán)境整治改造前

↑楊柳灣街環(huán)境整治設計方案

↑楊柳灣街環(huán)境整治改造后

《茅臺古鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃規(guī)劃》的楊柳灣-躍進街是最先進入改造施工和業(yè)態(tài)招商的街區(qū)，在楊柳灣-躍進街的街巷空間景觀改造完成之后，業(yè)主方委托來也股份對街區(qū)的部分店鋪進行招商工作。

來也股份組織專業(yè)招商團隊，根據(jù)《茅臺古鎮(zhèn)商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)策劃規(guī)劃》和委托方的要求制定了詳細的招商計劃。先后組織貴州、四川、云南等地的商家到成都座談，并深入茅臺古鎮(zhèn)進行實地考察，包括當?shù)刂〕云放粕?，以及旅游商品、民宿、酒吧、咖啡館等品牌商，經(jīng)過多次招商，有數(shù)家品牌商家入駐茅臺古鎮(zhèn)楊柳灣-躍進街，招商工作成效顯著。

↑楊柳灣街業(yè)態(tài)提升后部分業(yè)態(tài)實景照片

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編輯：YM